Il locatore deve intervenire in caso di difetti
Se avete freddo o siete infastiditi dal vostro vicino, potete ritenere responsabile il vostro padrone di casa.
Forse conoscete bene questa situazione: siete seduti nel vostro ufficio e state congelando perché il riscaldamento non funziona; il muro è coperto di macchie grigie perché la facciata è mal isolata; oppure non riuscite a concentrarvi perché un insegnante di musica si è trasferito nella stanza accanto. Queste condizioni possono davvero infastidire gli inquilini. Oppure, come dicono gli avvocati, limitano l'uso contrattuale dell'immobile affittato. Si tratta di difetti previsti dal diritto di locazione che il locatore deve correggere. Quindi, nel caso più estremo: sostituire il riscaldamento, isolare la facciata, mettere in strada l'insegnante di musica. Anche se le misure più blande spesso portano a una soluzione, i proprietari a volte non hanno un orecchio aperto per questo tipo di problemi. Come inquilino, a volte l'unica possibilità è quella di depositare l'affitto su un conto bloccato, che vi verrà notificato dall'autorità arbitrale competente in materia di affitti. Non è consigliabile pagare semplicemente un affitto inferiore, perché ciò può comportare qualsiasi cosa, dal recupero crediti alla disdetta anticipata! Pertanto, fissate al locatore un termine con lettera raccomandata per correggere il difetto e minacciate che altrimenti depositerete l'affitto futuro. Se lascia passare il termine inutilizzato, informatelo - sempre per iscritto - che ora depositerete l'affitto. Presentate quindi una richiesta di arbitrato entro 30 giorni dalla scadenza del deposito dell'affitto. La procedura di arbitrato riguarda la correzione del difetto, ma anche l'importo dell'affitto depositato che vi sarà versato sotto forma di riduzione retroattiva dell'affitto e l'importo che riceverà il locatore. La procedura di conciliazione è gratuita. Se si conclude senza un accordo, l'autorità può presentare una proposta di sentenza, che diventa una decisione giuridicamente vincolante se nessuna delle parti la rifiuta. In caso contrario, la parte che la rifiuta riceverà l'autorizzazione a fare causa. Tuttavia, le autorità possono anche rilasciare direttamente a voi, in qualità di inquilino ricorrente, l'autorizzazione a intentare causa. Una volta depositata l'azione in tribunale, si dovranno sostenere le spese processuali che, in ultima analisi, saranno a carico della parte soccombente.
Ma attenzione: il locatore non è tenuto a correggere ogni difetto, anche se minimo. L'inquilino è responsabile della cosiddetta piccola manutenzione. Non si tratta solo della sostituzione di una lampadina. Tuttavia, l'inquilino non deve farsi carico di molti compiti che gli sono stati affidati nel contratto di locazione: Negli ultimi anni, diverse sentenze hanno chiarito che solo le piccole manutenzioni possono essere eseguite da un inquilino medio senza conoscenze specialistiche. Se è necessario l'intervento di uno specialista, il locatore deve pagare. Il fatto che queste sentenze riguardino gli appartamenti non cambia nulla: le disposizioni di legge per l'affitto di locali commerciali sono sostanzialmente le stesse. Naturalmente, gli affitti a conchiglia sono un caso particolare: L'affittuario è generalmente responsabile di tutti i difetti delle parti installate.
Patrick Strub è consulente presso il Centro di consulenza Beobachter
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