Vermieter renovieren, Mieter bezahlen
Nach einer Haussanierung schnellt der Mietzins meistens in die Höhe. Für die Mieter ist schwer abzuschätzen, ob der neue Mietzins angemessen ist. Von Jürg Keim, lic. iur, Jurist und Redaktor beim Beobachter-Beratungszentrum.
Die Mietzinse steigen immer weiter. Diese Kostenspirale widerspiegelt sich nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei renovierten Altbauwohnungen. Und der Sanierungsbedarf ist enorm: Rund 1,5 Millionen Gebäude in der Schweiz bedürfen einer dringenden Überholung. Generell gilt: Sobald der Vermieter saniert und dadurch den Wert der Liegenschaft vermehrt, darf er den Mietzins im Umfang des wertvermehrenden Anteils erhöhen. Rein werterhaltende Massnahmen berechtigen dagegen zu keinem Aufschlag.
In der Praxis ist diese Abgrenzung jedoch nicht leicht festzumachen. Nur bei umfassenden Renovationen – wenn also mehrere Gebäudeteile erneuert und der Balkon vergrössert werden – lässt das Miet¬recht einen pauschalen Überwälzungssatz von 50 bis 70 Prozent der gesamten Investitionen als wert¬vermehrend zu. Je länger Unterhaltsarbeiten aufgeschoben wurden, umso tiefer ist der entsprechende Prozentsatz anzusetzen. Schwieriger wird es, wenn nur einzelne Gebäudeteile erneuert werden. Diesfalls berechnet sich der überwälzbare Anteil in der Regel auf Grund der Differenz zwischen Kosten der neuen Vorrichtung und den teuerungsbereinigten Kosten der ursprünglichen Einrichtung.
Überprüfen Sie die Mietzinserhöhung
Folgende Kriterien sind zu berücksichtigen:
Beispiel A: Amortisation der Einrichtung: Diese ist die sukzessive Tilgung des investierten Kapitals über einen bestimmten Zeitraum. Sie ergibt sich aus der mutmasslichen Lebenserwartung eines Gegenstands.
Beispiel B: Verzinsung der Investitionen: Zu verzinsen ist das tatsächlich investierte Kapital. Als angemessene Verzinsung wird derjenige Zinssatz genommen, der ein halbes Prozent über dem Referenzzinssatz für Hypotheken liegt. Da das zu verzinsende Kapital wegen der Amortisation jährlich abnimmt, wird über die volle Amortisationsdauer die Hälfte des Kapitals verzinst.
Beispiel C: Künftige Unterhaltskosten: Für den künftigen Unterhalt berechnet man ein Prozent der Investitionskosten.
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